Incidències

Protocol d'emergències per a administradors de finques (amb llista de control)

Nivells d'urgència, rols, actuació per escenari i una llista de control perquè el teu despatx respongui igual a les 3:00 que a les 11:00.

María Velasco · 17 de set. del 2026 · 5 min de lectura

4 nivellsd'urgència al teu protocol

Quan arriba una emergència, ningú no llegeix un manual. S'actua amb el que es té a mà i amb el que s'ha decidit abans. Per això un protocol d'emergències no és un document per a l'arxiu: és la llista de decisions que el teu despatx pren en fred per no improvisar-les en calent.

Aquesta guia et dona l'estructura completa: nivells d'urgència, qui fa què, com actuar en els set escenaris més freqüents i una llista de control per aplicar-ho a cada comunitat.

Per què el teu despatx necessita un protocol escrit

La llei t'exigeix actuar. L'article 20.c de la Llei de propietat horitzontal (LPH) encarrega a l'administrador disposar les mesures urgents i informar-ne immediatament el president. I la junta n'ha de ser informada (art. 14.c LPH).
El coneixement no pot viure en un sol cap. Si només el gestor veterà sap on és la clau de pas del bloc B, el despatx té un risc.
Els veïns jutgen l'administrador per com respon la pitjor nit de l'any, no per una comptabilitat impecable.

A Catalunya, el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya també atribueix a l'administrador les actuacions urgents amb avís immediat a la presidència.

Els 4 nivells d'urgència

Nivell	Definició	Exemples	Resposta
1 — Crític	Risc per a la vida o la integritat	Gas, incendi, risc estructural, caiguda d'elements de façana	112 immediatament; després, l'administrador
2 — Urgent	Dany que s'agreuja o servei essencial caigut	Fuita activa, persona atrapada a l'ascensor, sense llum a l'escala	Proveïdor de guàrdia al moment
3 — Prioritari	Problema real però contenible	Porta del garatge avariada, porter automàtic que no funciona	Resolució en 24–72 h
4 — Ordinari	Manteniment	Bombeta, pintura, neteja	Planificació habitual

Els temps de resposta dels nivells 3 i 4 són orientatius: ajusta'ls als teus contractes amb proveïdors.

Qui fa què

Rol	Responsabilitat en una emergència
Veí que ho detecta	Avisar pel canal oficial, amb foto si és segur fer-ho; trucar al 112 si hi ha risc vital
Conserge (si n'hi ha)	Primera contenció: tallar aigua o llum, senyalitzar, obrir accés al proveïdor
Administrador	Decidir la mesura urgent, activar proveïdor i assegurança, informar el president
President	Ser-ne informat i, sense administrador, assumir-ne les funcions (art. 13.5 LPH)
Proveïdor de guàrdia	Intervenir i documentar el que ha fet
Assegurança de la comunitat	Assistència, peritatge i cobertura

Actuació per escenari

Escenari	Primera acció	A qui trucar	Després
Fuita o inundació	Tancar la clau de pas; tallar la llum si l'aigua arriba a instal·lacions	Lampista de guàrdia o assistència de l'assegurança	Fotos, comunicat a l'assegurança, revisar pisos afectats
Olor de gas	Evacuar, no tocar interruptors ni encendre flames, ventilar si és segur	112 i servei d'urgències de la distribuïdora	No reobrir el subministrament sense revisió tècnica
Incendi	Evacuar per les escales, mai per l'ascensor	112	Informe dels bombers, peritatge, comunicació als veïns
Persona atrapada a l'ascensor	Tranquil·litzar-la i mantenir el contacte	Empresa conservadora (servei de rescat)	Registre de l'avaria i revisió
Tall elèctric a zones comunes	Comprovar si és general o de l'edifici	Electricista o distribuïdora	Revisar el quadre i l'enllumenat d'emergència
Despreniment de façana	Acordonar la zona sota el punt de caiguda	112 si hi ha risc; tècnic de façanes	Inspecció tècnica, possible obra necessària
Intrusió o robatori	No entrar si hi pot haver algú	112	Denúncia, serralleria, revisar accessos

La fitxa d'emergències de cada comunitat

Cada comunitat de la teva cartera hauria de tenir una fitxa d'una pàgina, accessible per a tot l'equip des del mòbil:

Adreça, nombre de portals i plantes
Ubicació de claus de pas, comptadors, quadres elèctrics i vàlvula de gas
Qui té claus dels quartos tècnics i del terrat
Proveïdors de guàrdia per especialitat (amb telèfon 24 h)
Asseguradora, número de pòlissa i telèfon d'assistència
Empresa conservadora de l'ascensor
President i vicepresident, amb telèfon

Després de l'emergència: tancar bé

Informe intern: què va passar, a quina hora, qui va actuar, quant va costar.
Comunicat i seguiment amb l'asseguradora.
Comunicació als veïns: què va passar, què s'ha fet, què queda pendent.
Punt a la junta següent: les mesures urgents adoptades s'han de comunicar a la junta.
Lliçó apresa: quina dada faltava a la fitxa? S'hi afegeix.

Llista de control per al teu despatx

Criteris dels 4 nivells d'urgència escrits i compartits amb l'equip
Fitxa d'emergències completa per comunitat
Proveïdors de guàrdia confirmats (contacte provat en els últims 6 mesos)
Dades de l'assegurança i telèfon d'assistència per comunitat
Canal únic d'avisos comunicat als veïns
Plantilla d'avís al president
Plantilla de comunicat als veïns
Registre de cada emergència amb data, actuació i cost
Revisió anual del protocol

Com ajuda Wabee

Un protocol només funciona si s'aplica igual a les 3:00 que a les 11:00. A Wabee, l'avís arriba per un canal únic (app o WhatsApp), amb foto; la IA classifica el nivell d'urgència sempre amb els mateixos criteris i avisa el proveïdor; i tot queda registrat per a l'informe posterior i la junta. El protocol deixa de dependre de qui estigui de guàrdia.

Preguntes freqüents

És obligatori que una comunitat tingui un pla d'emergències? La llei no exigeix un document amb aquest nom, però sí que obliga l'administrador a actuar davant del que és urgent i a informar-ne. Determinats edificis poden tenir obligacions addicionals segons la normativa d'autoprotecció o municipal; convé revisar-ho cas per cas.

Qui paga una reparació d'emergència? Depèn de l'origen: si és un element comú, la comunitat (i la seva assegurança, segons la pòlissa); si és privatiu, el propietari. La primera contenció no hauria d'esperar a resoldre aquesta discussió.

He d'informar la junta de totes les mesures urgents? Sí. Correspon a la junta ser informada de les mesures urgents adoptades per l'administrador (art. 14.c LPH).

Fes servir aquesta llista de control en la propera revisió de la teva cartera. I si vols que el protocol s'apliqui sol, descobreix com ho fa Wabee.