Zahlungen

Sonderumlagen in Eigentümergemeinschaften: rechtlicher und praktischer Leitfaden für Verwalter

Was eine Sonderumlage ist, welche Mehrheit sie braucht, wer zahlt, wenn die Wohnung verkauft wird, und wie man sie verwaltet, ohne Zahlungsrückstände auszulösen.

María Velasco · 27. Aug. 2026 · 4 Min. Lesezeit

7 Schritteum eine Sonderumlage zu verwalten

Dieser Leitfaden bezieht sich auf Eigentümergemeinschaften (comunidades de propietarios) in Spanien und auf das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, LPH).

Eine schlecht geplante Sonderumlage (derrama) schafft zwei Probleme auf einmal: eine angespannte Eigentümerversammlung und eine Welle von Zahlungsrückständen drei Monate später. Gut geplant ist sie schlicht der Weg, Arbeiten zu bezahlen, die das ordentliche Budget nicht abdeckt.

Dieser Leitfaden fasst zusammen, was das Gesetz sagt, und vor allem, wie man eine Sonderumlage so verwaltet, dass sie beschlossen und bezahlt wird.

Was eine Sonderumlage ist (und was nicht)

Eine Sonderumlage ist ein außerordentlicher Beitrag, den die Eigentümerversammlung beschließt, um eine Ausgabe zu finanzieren, die weder im ordentlichen Budget steht noch aus der Rücklage gedeckt werden kann.

Begriff	Wofür	Regel
Ordentliches Hausgeld	Laufende Kosten: Reinigung, Strom, Aufzug, Verwaltung	Jahresbudget, beschlossen in der Versammlung
Rücklage	Erhaltung, Reparatur und Sanierung	Mindestens 10 % des letzten ordentlichen Budgets (Art. 9.1.f LPH); in Katalonien mindestens 5 % der gemeinschaftlichen Kosten auf einem separaten Konto (Art. 553-6 katalanisches ZGB)
Sonderumlage	Außerordentliche Arbeiten oder Ausgaben	Versammlungsbeschluss mit der jeweils erforderlichen Mehrheit

Welche Mehrheit eine Sonderumlage braucht

Die Mehrheit hängt nicht von der Umlage selbst ab, sondern von den Arbeiten, die sie finanziert:

Art der Arbeiten	Mehrheit	Bindend für Gegenstimmen?
Notwendige Erhaltung (Dach, Fallrohre, gefährdete Fassade)	Ohne vorherigen Beschluss verpflichtend (Art. 10.1 LPH); die Versammlung entscheidet über die Finanzierung	Ja
Nicht notwendige Verbesserungen	Drei Fünftel der Eigentümer und Anteile (Art. 17.4 LPH)	Nein, wenn ihr außerordentlicher Anteil drei ordentliche Monatsbeiträge übersteigt
Barrierefreiheit und Energieeffizienz	Besondere Regelungen (Art. 10.1.b und 17.2 LPH)	Je nach Fall: im Detail prüfen

Die Stimmen ordnungsgemäß geladener abwesender Eigentümer gelten als Zustimmung, wenn sie nach Mitteilung des Beschlusses nicht binnen 30 Kalendertagen widersprechen (Art. 17.8 LPH). Abwesende korrekt zu benachrichtigen, ist keine Formalität: Es kann das Ergebnis ändern.

Wie verteilt wird

Nach dem Miteigentumsanteil (coeficiente de participación) jeder Wohnung oder Gewerbeeinheit, sofern Satzung oder ein gültiger Beschluss nichts anderes vorsehen. Beispiel: Eine Sonderumlage von 40.000 € bei einer Wohnung mit 2,5 % Anteil bedeutet 1.000 € für diesen Eigentümer.

Wer zahlt, wenn die Wohnung verkauft wird

Umlagen für Verbesserungen schuldet, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des jeweiligen Betrags Eigentümer ist (Art. 17.11 LPH). Maßgeblich ist nicht das Beschlussdatum, sondern die Fälligkeit jeder Rate. Käufer und Verkäufer können untereinander etwas anderes vereinbaren, gegenüber der Gemeinschaft gilt jedoch das Gesetz.

Deshalb muss der Zahlungsplan klar im Protokoll stehen: Das vermeidet Diskussionen bei jedem Verkauf.

Eine Sonderumlage in 7 Schritten verwalten

Technische Diagnose. Ein Gutachten, das die Arbeiten und ihre Dringlichkeit begründet.
Drei vergleichbare Angebote. Gleiche Positionen, gleiche Qualitäten.
Einladung mit eigenem Tagesordnungspunkt: Betrag, Zweck und Zahlungsweise.
Simulation pro Eigentümer. Jeder soll vor der Abstimmung wissen, wie viel auf ihn entfällt.
Zahlungsoptionen: Einmalzahlung, Raten oder Finanzierung über einen Kredit an die Gemeinschaft.
Mitteilung des Beschlusses an Abwesende in der Form von Artikel 9 LPH.
Zahlungsplan und Nachverfolgung. Jede Rate mit vorheriger Erinnerung und Kontrolle von Rücklastschriften.

Fehler, die Zahlungsrückstände auslösen

Den Betrag ohne Zahlungsplan beschließen
Bei hohen Umlagen alles auf einmal einziehen
Die Arbeiten nicht mit Fotos und Gutachten erklären
Vergessen, Abwesende zu benachrichtigen
Keine aktuellen SEPA-Mandate aller Eigentümer haben

Zahlt ein Eigentümer die Umlage nicht, wird sie wie ein ordentliches Hausgeld eingefordert: Die LPH erlaubt das Mahnverfahren sowohl für ordentliche als auch für außerordentliche Kosten (Art. 21 LPH).

Wohin Wabee geht

Im Inkasso- und Finanzmodul, das wir gerade bauen, sind Sonderumlagen ein zentraler Baustein: automatische Berechnung nach Anteil, Simulation pro Eigentümer für die Versammlung, Ratenplan mit Erinnerungen und SEPA-Lastschrift. Weniger Tabellen und weniger Überraschungen beim Einzug.

Häufige Fragen

Kann ich die Zahlung einer Sonderumlage verweigern? Nur in bestimmten Fällen: etwa bei nicht notwendigen Verbesserungen, deren Anteil drei ordentliche Monatsbeiträge übersteigt, wenn Sie dagegen gestimmt haben, oder wenn der Beschluss die gesetzliche Mehrheit nicht erreicht hat. Notwendige Erhaltungsarbeiten binden alle.

Kann die Rücklage statt einer Sonderumlage verwendet werden? Ja, für Erhaltungs- und Reparaturarbeiten. Wird sie aber geleert, fehlt der Gemeinschaft der Puffer für den nächsten Notfall; üblich ist eine Kombination aus beidem.

Wer zahlt die Umlage, wenn die Wohnung vermietet ist? Gegenüber der Gemeinschaft immer der Eigentümer. Was er mit seinem Mieter vereinbart, ist ein anderes Verhältnis.

Kann eine Sonderumlage in Raten gezahlt werden? Ja. Die Versammlung kann Ratenzahlung beschließen, und das senkt in der Regel die Rückstände.

Steht bei Ihrer nächsten Versammlung eine Sonderumlage an? Wir zeigen Ihnen, wie wir sie in Wabee angehen, von der Simulation pro Eigentümer bis zum Zahlungsplan. Demo vereinbaren

Weiterlesen

Quellen

Möchtest du wabee in Aktion sehen?

Demo vereinbaren