Com reduir la morositat en comunitats de propietaris: guia pràctica

El deute dels propietaris amb les seves comunitats rondava els 1.630 milions d'euros el 2025, segons el Consell General de Col·legis d'Administradors de Finques. Darrere d'aquesta xifra hi ha façanes que no s'arreglen, fons de reserva que es buiden i veïns complidors que acaben pagant la part d'altres.

La morositat no es combat només amb advocats. Es combat amb un sistema: prevenir, detectar aviat i escalar sense deixar passar mesos. Aquesta guia explica com fer-ho.

Per què un propietari deixa de pagar

No tots els morosos són iguals, i tractar-los igual és un error:

• Oblit o desordre: un rebut retornat per canvi de compte. Es resol amb un avís ràpid.
• Dificultat econòmica puntual: respon bé a un pla de pagaments.
• Desacord amb una despesa: fa servir l'impagament com a protesta. Necessita explicació i transparència.
• Propietari absent o entitat: habitatges buits, herències, immobles de bancs o fons. Exigeixen via formal des del principi.

Prevenció: el que redueix l'impagament abans que passi

1. Domiciliació amb un mandat SEPA ben signat. Sense mandat signat, el propietari pot retornar rebuts fins a 13 mesos després (ho expliquem a la guia sobre SEPA i domiciliació bancària).
2. Calendari de cobraments clar i anticipat. Tothom sap quant i quan paga.
3. Avís previ de derrames. Una derrama anunciada amb temps i fraccionada es paga millor que una sorpresa.
4. Comptes visibles. Un propietari que veu en què es gasta la quota discuteix menys i paga més.
5. Detecció al primer rebut retornat. El primer impagament és el més fàcil de recuperar. El cinquè, el més difícil.

Les eines legals que convé conèixer

Aquestes són les eines de la Llei de propietat horitzontal (LPH):

A Catalunya regeix el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, amb regles pròpies en diversos d'aquests punts. Adapta el procediment si gestiones comunitats catalanes.

L'escalat en 5 fases

La clau no és la duresa, és la constància: cada fase amb la seva data, sense saltar-se'n cap i deixant prova de tot.

El MASC: el pas que ja no es pot saltar

Des del 3 d'abril de 2025, la Llei orgànica 1/2025 exigeix acreditar un intent de solució extrajudicial (MASC) abans de presentar demandes civils. Hi va haver debat sobre si s'aplicava al monitori de comunitats, però la tendència judicial majoritària és exigir-lo. El més prudent és incorporar-lo sempre al protocol de cobrament i documentar-lo.

El monitori de l'article 21 LPH, pas a pas

1. La junta aprova la liquidació del deute.
2. Qui actua com a secretari emet el certificat, amb el vistiplau del president, indicant-hi l'import i el desglossament. Si el secretari-administrador és un professional qualificat i no intervé en la reclamació judicial, no cal la signatura del president.
3. Es notifica al deutor; si no és possible, es pot fer al tauler d'anuncis durant almenys tres dies.
4. Es presenta la petició amb el certificat i la prova de notificació. S'hi poden incloure les quotes que vencin fins a la notificació i les despeses de la reclamació.

Recorda que el termini de prescripció de les quotes no és el mateix a tot arreu: segons la LPH, cinc anys, i a Catalunya convé revisar el que estableix el Codi civil català. Deixar passar el temps també té un cost.

Què mesurar cada trimestre

• Deute pendent sobre el pressupost anual, per comunitat
• Antiguitat del deute (0–30, 31–90, més de 90 dies)
• Percentatge recuperat a cada fase de l'escalat
• Propietaris reincidents

Cap a on va Wabee

El mòdul de cobraments i tresoreria en què treballem automatitza precisament aquest sistema: emissió de quotes per coeficient, domiciliació SEPA, calendari de cobraments, un agent de cobraments que escala sol (recordatori, carta formal, avís legal) i una IA que assenyala quins propietaris tenen més probabilitat de deixar de pagar abans que passi. L'objectiu: que cap impagament es quedi tres mesos en un calaix perquè ningú no va tenir temps d'enviar el segon avís.

Preguntes freqüents

Pot votar un propietari morós? Pot assistir-hi i opinar, però no votar si no està al corrent en iniciar-se la junta, llevat que hagi impugnat judicialment el deute o l'hagi consignat (art. 15.2 LPH).

És obligatori el MASC abans del monitori? La LO 1/2025 l'exigeix com a regla general i la majoria de jutjats l'aplica al monitori de comunitats. Convé fer-lo sempre i documentar-lo.

Es pot publicar la llista de morosos? Amb cautela. La LPH permet notificar al tauler quan no es localitza el deutor, però una publicació indiscriminada pot vulnerar la protecció de dades. Consulta-ho amb el teu assessor.

Qui paga el deute si el pis es ven? El comprador respon amb l'immoble dels deutes de l'any en curs i dels tres anteriors (art. 9.1.e LPH), sense perjudici de la responsabilitat del venedor.

En quina fase s'encallen els teus impagaments? Explica'ns com cobres avui i t'ensenyem el mòdul de cobraments que estem construint. Parla amb l'equip de Wabee

Continua llegint

• Derrames extraordinàries: guia legal i de gestió per a administradors
• SEPA i domiciliació bancària en comunitats: tot el que has de saber
• Predicció d'impagaments amb IA: com anticipar-se a la morositat

Fonts

• Llei 49/1960 de propietat horitzontal, text consolidat (BOE) — arts. 9.1.e, 15.2 i 21
• Llei orgànica 1/2025 d'eficiència del Servei Públic de Justícia (BOE)
• Els MASC a la pràctica judicial (Iberley)
• Dada de morositat 2025 del CGCAFE (El País de los Negocios)