Derrames extraordinàries: guia legal i de gestió per a administradors

Una derrama mal plantejada genera dos problemes alhora: una junta tensa i una onada d'impagaments tres mesos després. Ben plantejada, és simplement la manera de pagar una obra que el pressupost ordinari no cobreix.

Aquesta guia resumeix què diu la llei i, sobretot, com gestionar-la perquè s'aprovi i es cobri.

Què és una derrama (i què no)

Una derrama és una aportació extraordinària que la junta acorda per finançar una despesa que no és al pressupost ordinari ni es pot cobrir amb el fons de reserva.

Quina majoria necessita una derrama

La majoria no depèn de la derrama en si, sinó de l'obra que finança. Aquestes són les regles de la Llei de propietat horitzontal (LPH):

Els vots dels absents degudament convocats compten com a favorables si, un cop notificat l'acord, no manifesten la seva discrepància en 30 dies naturals (art. 17.8 LPH). Notificar bé els absents no és un tràmit: pot canviar el resultat.

A Catalunya, les majories per adoptar acords les regula el Codi civil de Catalunya (arts. 553-25 i 553-26 CCCat), amb regles pròpies. Revisa-les abans de convocar si gestiones comunitats catalanes.

Com es reparteix

Per coeficient de participació de cada habitatge o local, llevat que els estatuts o un acord vàlid estableixin una altra cosa. Exemple: una derrama de 40.000 € en un pis amb un coeficient del 2,5 % suposa 1.000 € per a aquest propietari.

Qui paga si es ven el pis

Les derrames per a millores corresponen a qui sigui propietari en el moment en què cada quantitat és exigible (art. 17.11 LPH). El que compta no és la data de l'acord, sinó el venciment de cada termini. Comprador i venedor poden pactar una altra cosa entre ells, però davant la comunitat regeix la llei.

Per això el calendari de pagaments ha de quedar clar a l'acta: evita discussions a cada compravenda.

Gestionar una derrama en 7 passos

1. Diagnòstic tècnic. Un informe que justifiqui l'obra i la seva urgència.
2. Tres pressupostos comparables. Les mateixes partides i les mateixes qualitats.
3. Convocatòria amb un punt específic a l'ordre del dia: import, finalitat i forma de pagament.
4. Simulació per propietari. Que cada veí sàpiga quant li toca abans de votar.
5. Opcions de pagament: únic, fraccionat o finançament mitjançant un préstec a la comunitat.
6. Notificació de l'acord als absents en la forma que estableix la llei.
7. Calendari de cobraments i seguiment. Cada termini, amb un recordatori previ i control de devolucions.

Errors que disparen l'impagament

• Aprovar l'import sense calendari de pagament
• Cobrar-ho tot de cop en derrames altes
• No explicar l'obra amb fotos i informe
• Oblidar-se de notificar els absents
• No tenir el mandat SEPA actualitzat de tots els propietaris

Si un propietari no paga la derrama, es reclama igual que una quota ordinària: la LPH permet reclamar per monitori tant les despeses ordinàries com les extraordinàries (art. 21 LPH).

Cap a on va Wabee

Al mòdul de cobraments i tresoreria que estem construint, les derrames són una peça central: càlcul automàtic per coeficient, simulació per propietari per a la junta, calendari de terminis amb recordatoris i domiciliació SEPA. Menys fulls de càlcul i menys sorpreses en el cobrament.

Preguntes freqüents

Em puc negar a pagar una derrama? Només en casos concrets: per exemple, millores no necessàries la quota de les quals superi tres mensualitats ordinàries, si vas votar-hi en contra, o si l'acord no va assolir la majoria legal. Les obres de conservació necessàries obliguen tothom.

Es pot fer servir el fons de reserva en lloc d'una derrama? Sí, per a obres de conservació i reparació. Però buidar-lo deixa la comunitat sense matalàs davant la urgència següent; el més habitual és combinar totes dues coses.

Si el pis està llogat, qui paga la derrama? Davant la comunitat, sempre el propietari. El que pacti amb el seu llogater és una altra relació.

Es pot fraccionar una derrama? Sí. La junta pot aprovar el pagament a terminis, i sol reduir l'impagament.

Tens una derrama a la propera junta? T'ensenyem com la plantegem a Wabee, de la simulació per propietari al calendari de cobraments. Demana una demo

Continua llegint

• Com reduir la morositat en comunitats de propietaris: guia pràctica
• SEPA i domiciliació bancària en comunitats: tot el que has de saber

Fonts

• Llei 49/1960 de propietat horitzontal, text consolidat (BOE) — arts. 9, 10.1, 17 i 21
• Llei 5/2015 de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, art. 553-6 (Noticias Jurídicas)