Cobros

Cómo reducir la morosidad en comunidades de propietarios: guía práctica

Prevención, escalado en 5 fases, MASC obligatorio y monitorio del art. 21 LPH: el sistema para que el impago no se convierta en deuda crónica.

María Velasco · 3 sept 2026 · 5 min de lectura

5 fasespara escalar un impago

La deuda de los propietarios con sus comunidades rondaba los 1.630 millones de euros en 2025, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Detrás de esa cifra hay fachadas que no se arreglan, fondos de reserva que se vacían y vecinos cumplidores que acaban pagando la parte de otros.

La morosidad no se combate solo con abogados. Se combate con un sistema: prevenir, detectar pronto y escalar sin dejar pasar meses. Esta guía explica cómo.

Por qué un propietario deja de pagar

No todos los morosos son iguales, y tratarlos igual es un error:

Olvido o desorden: un recibo devuelto por cambio de cuenta. Se resuelve con un aviso rápido.
Dificultad económica puntual: responde bien a un plan de pagos.
Desacuerdo con un gasto: usa el impago como protesta. Necesita explicación y transparencia.
Propietario ausente o entidad: viviendas vacías, herencias, inmuebles de bancos o fondos. Exigen vía formal desde el principio.

Prevención: lo que reduce el impago antes de que ocurra

Domiciliación con mandato SEPA bien firmado. Sin mandato firmado, el propietario puede devolver recibos hasta 13 meses después (lo explicamos en la guía sobre SEPA y domiciliación bancaria).
Calendario de cobros claro y anticipado. Todos saben cuánto y cuándo pagan.
Aviso previo de derramas. Una derrama anunciada con tiempo y fraccionada se paga mejor que una sorpresa.
Cuentas visibles. Un propietario que ve en qué se gasta su cuota discute menos y paga más.
Detección en el primer recibo devuelto. El primer impago es el más fácil de recuperar. El quinto, el más difícil.

Las herramientas legales que conviene conocer

Herramienta	Qué permite	Base legal
Privación del voto	El moroso que no esté al corriente al iniciarse la junta (y no haya impugnado ni consignado la deuda) puede participar en el debate, pero no votar	Art. 15.2 LPH
Afección real del inmueble	Quien compra responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los tres anteriores	Art. 9.1.e LPH
Certificado de deudas en la compraventa	La venta obliga a declarar si el piso está al corriente	Art. 9.1.e LPH
Proceso monitorio especial	Reclamación judicial rápida con certificado de deuda y notificación al deudor	Art. 21 LPH
MASC previo	Intento de solución extrajudicial antes de demandar	LO 1/2025

En Cataluña rige el Libro V del Código Civil catalán, con reglas propias en varios de estos puntos; adapta el procedimiento si gestionas comunidades catalanas.

El escalado en 5 fases

Fase	Cuándo (orientativo)	Acción	Tono
1	Días 1–5 tras el impago	Recordatorio por email o WhatsApp	Amable: "puede ser un error"
2	Día 15	Segundo aviso con importe, concepto y opción de plan de pagos	Claro y concreto
3	Días 30–45	Requerimiento formal fehaciente (burofax)	Formal
4	Tras el requerimiento	Intento de MASC: negociación, mediación o requerimiento con propuesta de acuerdo	Formal y documentado
5	Si no hay acuerdo	Junta aprueba la liquidación, certificado de deuda, notificación y monitorio	Judicial

La clave no es la dureza, es la constancia: cada fase con su fecha, sin saltarse ninguna y dejando prueba de todo.

El MASC: el paso que ya no se puede saltar

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC) antes de presentar demandas civiles. Hubo debate sobre si aplicaba al monitorio de comunidades, pero la tendencia judicial mayoritaria es exigirlo. Lo prudente es incorporarlo siempre al protocolo de cobro y documentarlo.

El monitorio del artículo 21 LPH, paso a paso

La junta aprueba la liquidación de la deuda.
Quien actúa como secretario emite el certificado, con el visto bueno del presidente, indicando importe y desglose. Si el secretario-administrador es profesional cualificado y no interviene en la reclamación judicial, no hace falta la firma del presidente.
Se notifica al deudor; si no es posible, puede hacerse en el tablón de anuncios durante al menos tres días.
Se presenta la petición con el certificado y la prueba de notificación. Pueden incluirse las cuotas que venzan hasta la notificación y los gastos de la reclamación.

Recuerda que las cuotas comunitarias prescriben a los cinco años: dejar pasar el tiempo también tiene coste.

Qué medir cada trimestre

Deuda pendiente sobre presupuesto anual, por comunidad
Antigüedad de la deuda (0–30, 31–90, más de 90 días)
Porcentaje recuperado en cada fase del escalado
Propietarios reincidentes

Hacia dónde va Wabee

El módulo de cobros y tesorería en el que estamos trabajando automatiza precisamente este sistema: emisión de cuotas por coeficiente, domiciliación SEPA, calendario de cobros, un agente de cobros que escala solo (recordatorio, carta formal, aviso legal) y una IA que señala qué propietarios tienen más probabilidad de dejar de pagar antes de que ocurra. El objetivo: que ningún impago se quede tres meses en un cajón porque nadie tuvo tiempo de mandar el segundo aviso.

Preguntas frecuentes

¿Puede votar un propietario moroso? Puede asistir y opinar, pero no votar si no está al corriente al iniciarse la junta, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado (art. 15.2 LPH).

¿Es obligatorio el MASC antes del monitorio? La LO 1/2025 lo exige como regla general y la mayoría de juzgados lo aplica al monitorio de comunidades. Conviene hacerlo siempre y documentarlo.

¿Se puede publicar la lista de morosos? Con cautela. La LPH permite notificar en el tablón cuando no se localiza al deudor, pero una publicación indiscriminada puede vulnerar la protección de datos. Consulta con tu asesor.

¿Quién paga la deuda si el piso se vende? El comprador responde con el inmueble de las deudas del año en curso y los tres anteriores (art. 9.1.e LPH), sin perjuicio de la responsabilidad del vendedor.

¿En qué fase se están quedando atascados tus impagos? Cuéntanos cómo cobras hoy y te enseñamos el módulo de cobros que estamos construyendo. Habla con el equipo de Wabee

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Fuentes

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