Cobros

Derramas extraordinarias: guía legal y de gestión para administradores

Qué es una derrama, qué mayoría necesita, quién la paga si se vende el piso y cómo gestionarla sin que dispare la morosidad.

María Velasco · 27 ago 2026 · 4 min de lectura

7 pasospara gestionar una derrama

Una derrama mal planteada genera dos problemas a la vez: una junta tensa y una ola de impagos tres meses después. Bien planteada, es simplemente la forma de pagar una obra que el presupuesto ordinario no cubre.

Esta guía resume lo que dice la ley y, sobre todo, cómo gestionarla para que se apruebe y se cobre.

Qué es una derrama (y qué no)

Una derrama es una aportación extraordinaria que la junta acuerda para financiar un gasto que no está en el presupuesto ordinario ni puede cubrirse con el fondo de reserva.

Concepto	Para qué sirve	Regla
Cuota ordinaria	Gastos recurrentes: limpieza, luz, ascensor, administración	Presupuesto anual aprobado en junta
Fondo de reserva	Conservación, reparación y rehabilitación	Mínimo 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH); en Cataluña, mínimo 5 % de los gastos comunes y en cuenta separada (art. 553-6 CCCat)
Derrama	Obras o gastos extraordinarios	Acuerdo de junta con la mayoría que corresponda

Qué mayoría necesita una derrama

La mayoría no depende de la derrama en sí, sino de la obra que financia:

Tipo de obra	Mayoría	¿Obliga a quien votó en contra?
Conservación necesaria (cubierta, bajantes, fachada con riesgo)	Son obligatorias sin acuerdo previo (art. 10.1 LPH); la junta decide la forma de financiarlas	Sí
Mejoras no necesarias	Tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4 LPH)	No, si su cuota extraordinaria supera tres mensualidades ordinarias
Accesibilidad y eficiencia energética	Regímenes específicos (arts. 10.1.b y 17.2 LPH)	Depende del caso: revisar con detalle

Los votos de los ausentes debidamente citados cuentan como favorables si, una vez notificado el acuerdo, no manifiestan su discrepancia en 30 días naturales (art. 17.8 LPH). Notificar bien a los ausentes no es un trámite: puede cambiar el resultado.

Cómo se reparte

Por coeficiente de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos o un acuerdo válido establezcan otra cosa. Ejemplo: una derrama de 40.000 € en un piso con coeficiente del 2,5 % supone 1.000 € para ese propietario.

Quién paga si el piso se vende

Las derramas para mejoras corresponden a quien sea propietario en el momento en que cada cantidad es exigible (art. 17.11 LPH). Lo que cuenta no es la fecha del acuerdo, sino el vencimiento de cada plazo. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa entre ellos, pero frente a la comunidad rige la ley.

Por eso el calendario de pagos debe quedar claro en el acta: evita discusiones en cada compraventa.

Gestionar una derrama en 7 pasos

Diagnóstico técnico. Un informe que justifique la obra y su urgencia.
Tres presupuestos comparables. Mismas partidas, mismas calidades.
Convocatoria con punto específico en el orden del día: importe, finalidad y forma de pago.
Simulación por propietario. Que cada vecino sepa cuánto le toca antes de votar.
Opciones de pago: único, fraccionado o financiación a través de un préstamo a la comunidad.
Notificación del acuerdo a los ausentes en la forma del artículo 9 LPH.
Calendario de cobros y seguimiento. Cada plazo, con recordatorio previo y control de devoluciones.

Errores que disparan el impago

Aprobar el importe sin calendario de pago
Cobrar todo de golpe en derramas altas
No explicar la obra con fotos e informe
Olvidar notificar a los ausentes
No tener mandato SEPA actualizado de todos los propietarios

Si un propietario no paga la derrama, se reclama igual que una cuota ordinaria: la LPH permite reclamar por monitorio los gastos tanto ordinarios como extraordinarios (art. 21 LPH).

Hacia dónde va Wabee

En el módulo de cobros y tesorería que estamos construyendo, las derramas son una pieza central: cálculo automático por coeficiente, simulación por propietario para la junta, calendario de plazos con recordatorios y domiciliación SEPA. Menos hojas de cálculo y menos sorpresas en el cobro.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negarme a pagar una derrama? Solo en supuestos concretos: por ejemplo, mejoras no necesarias cuya cuota supere tres mensualidades ordinarias, si votaste en contra, o si el acuerdo no alcanzó la mayoría legal. Las obras de conservación necesarias obligan a todos.

¿Se puede usar el fondo de reserva en lugar de una derrama? Sí, para obras de conservación y reparación. Pero vaciarlo deja a la comunidad sin colchón ante la siguiente urgencia; lo habitual es combinar ambos.

Si el piso está alquilado, ¿quién paga la derrama? Frente a la comunidad, siempre el propietario. Lo que pacte con su inquilino es otra relación.

¿Se puede fraccionar una derrama? Sí. La junta puede aprobar el pago en plazos, y suele reducir el impago.

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Fuentes

Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, texto consolidado (BOE) — arts. 9, 10.1, 17 y 21
Ley 5/2015 de modificación del Libro V del Código Civil de Cataluña, art. 553-6 (Noticias Jurídicas)

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